3月24日财政部正式下发《营业税改征增值税试点实施办法》等相关文件。其中规定建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率。对于房地产企业销售房地产项目,土地价款可直接在销售额中扣除。对于二手房交易,政策基本平移先前营业税政策。

主要观点

1.土地价款直接扣除,普遍减轻房企税负水平

利好土地成本占比高的房企。此前市场普遍疑虑土地价款能否作为成本抵扣增值税。此次办法中明确规定土地出让金直接在销售额中扣除,将极大利好持有大量土地的房地产企业,特别是土地成本占比较多的房企。

毛利率低的企业更受益。土地成本加建安成本占比越高越受益,占比不到销售额41%的话,税负会增加。

过渡期间税负基本无变化。过渡期间(指房企销售的项目《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前)可选择简易计税方法按照5%的征收率计税,与目前营业税征收办法相同。

2.有助于促进房企提升管控水平,优质房企将受益

房企管控水平对业绩影响将更为明显。如何从上游取得足额可抵扣的增值税发票,完善增值税抵扣各环节链条将是房企面临的重要课题,这就要求房企加强与上游企业的谈判和议价能力。

3.企业购置房产可抵扣增值税,利好商业地产去库存

企业购置房产可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣,可有效降低企业购房成本,刺激企业购置办公楼改善办公条件,可以有效去化写字楼库存,利好商业地产。

4.二手房交易基本平移营业税政策,考虑价税分离,税负有轻微降低

投资建议

从目前企业管控来看,房地产龙头企业的管理能力和谈判议价空间明显优于中小企业,未来龙头企业凭借其管理能力将获得更大的优势,此外推荐布局一二线城市的优质房企,土地成本直接扣除将极大减轻这些房企的税负水平。